RESUMO GERAL DO CÓDIGO DE OBRAS

RESUMO GERAL DO CÓDIGO DE OBRAS

Lei nº 1.0391, de 11 de setembro de 1986. Código de Obras do Município de Dourados.

Neste resumo estão contidos alguns pontos importantes extraídos do Código de Obras. Vale salientar que edificações de uso específico devem atender as NBRs correspondentes.

DAS EDIFICAÇÕES EM GERAL

Na execução de toda e qualquer edificação bem como na reforma ou ampliação, os materiais utilizados

deverão satisfazer as normas compatíveis com o seu uso na construção atendendo ao que dispõe a ABNT

em relação a cada caso.

- Artigo 18º As PORTAS DE ACESSO ÀS EDIFICAÇÕES; bem como s passagens ou corredores, devem ter largura suficiente para o escoamento dos compartimentos ou setores da edificação a que dão acesso:

I - quando de uso privativo, a largura mínima será de 0,80 m (oitenta centímetros);

II - quando de uso comum, a largura mínima será de 1,20 m (um metro e vinte centímetros);

III - quando de uso coletivo, a largura livre deverá corresponder a 0,01 m (um centímetro) por pessoa da

lotação prevista para o compartimento, respeitando o mínimo de 1,20 m (um metro e vinte centímetros).

As portas de acesso a gabinetes e sanitários, banheiros e armários privativos poderão ter largura de 0,60 m (sessenta centímetros). Particularmente acho adequado no mínimo 0,70m.

ESCADAS

- Artigo 19º - As ESCADAS terão largura mínima de 0,80 m (oitenta centímetros) e oferecerão passagem com altura nunca inferior a 1,90 m (um metro e noventa centímetros), salvo o disposto nos parágrafos seguintes :

Quando de uso comum ou coletivo, as escadas deverão obedecer às seguintes exigências :

I - ter largura mínima de 1,20 (um metro e vinte centímetros) e não inferior às portas e corredores a que se

refere o artigo anterior;

II - os degraus terão altura máxima de 0,19 m e largura mínima de 25 cm; ou utilizar a fórmula de

Blondell 62 ≤ p + 2h ≤ 64 ( P = piso em cm e h = espelho em cm).

III - ter um patamar intermediário, de pelo menos 1,00 m (um metro) de profundidade quando o desnível

vencido for maior do que 3,50 m de altura;

IV - ser de material incombustível quando atender mais de dois pavimentos;

V - dispor, nos edifícios com quatro ou mais pavimentos;

a)de saguão ou patamar independente do "hall" de distribuição, a partir do quarto pavimento;

b) de iluminação natural ou de sistema de emergência para alimentação da iluminação artificial.

c)de uma antecâmara entre o saguão da escada e do "hall" de distribuição, isolada por duas portas corta

– fogo;

d) ser a antecâmara ventilada por um poço de ventilação natural aberto no pavimento térreo e na

cobertura;

e)ser a antecâmara iluminada por sistema compatível com o adotado para a escala.

VI - dispor de porta corta-fogo entre a caixa de escada e seu saguão e o "hall" de distribuição, a partir do

sexto pavimento;

VII - nas ESCADAS DE USO SECUNDÁRIO OU EVENTUAL, poderá ser permitida a redução de sua largura até o mínimo de 0,60 m ( sessenta centímetros).

VIII - a existência de elevador em uma edificação não dispensa a construção de escada.

RAMPAS

Atender a NBR 9050.

ELEVADOR

Artigo 21º - Será obrigatório a instalação de, no mínimo um ELEVADOR nas edificações de mais de dois pavimentos que apresentarem, entre o piso de qualquer pavimento e o nível da via pública, no ponto de acesso ao edifício, uma distância vertical superior a 11,00 m (onze metros) e de, no mínimo, dois (2) elevadores, no caso dessa distância ser superior a 24,00 m (vinte e quatro metros). De modo geral até 04 pavimentos não há necessidade de elevador, a partir do 5º andar é obrigatório.

O sistema mecânico de circulação vertical (número de elevadores, cálculo de tráfico e demais características) está sujeito às normas técnicas da ABNT sempre que for instalada, e deve ter um responsável técnico legalmente habilitado.

TIPOS DE COMPARTIMENTO

Artigo 24º - Para efeito da presente Lei, os compartimentos são classificados em :

I - compartimentos de permanência prolongada;

II - compartimento de utilização transitória.

§1º - São compartimentos de PERMANÊNCIA PROLONGADA aqueles locais de uso definido caracterizando espaços habitáveis, permitindo a permanência confortável por tempo longo e indeterminado, tais como dormitórios, salas de jantar, de estar, de visitas, de jogos, de costuras, de estudos, gabinetes de trabalho, cozinhas e copas.

§2º - São compartimento de PERMANÊNCIA TRANSITÓRIA aqueles locais de uso definido, ocasional ou temporário, caracterizando espaços habitáveis de permanência confortável por tempo determinado, tais como vestíbulos, "hall", corredores, passagens, caixas de escadas, gabinetes sanitários, vestiários, despensas, depósitos e lavanderias residenciais.

ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO

Artigo 25º - Os compartimentos de permanência prolongada deverão:

I - ser iluminados e ventilados, diretamente, por abertura voltada para o espaço exterior, e esta abertura Ter 1/6 da área do compartimento;

II - ter, no mínimo, um pé direito de 2,50 m (dois metros e cinqüenta centímetros), em média;

III - ter área mínima de 5,00 m2 (cinco metros quadrados);

IV - ter forma tal que permita a inscrição de um círculo de 1,80 m (um metro e oitenta centímetros) de

diâmetro.

Admite-se para os compartimentos de permanência prolongada destinados ao trabalho, iluminação artificial e ventilação mecânica, desde que haja um responsável técnico legalmente habilitado que garanta a eficácia do sistema, para as funções a que se destina o compartimento.

Artigo 27º - Para garantia de iluminação e ventilação de compartimentos, os espaços exteriores devem satisfazer às seguintes disposições:

I - permitir a inscrição de um círculo de diâmetro mínimo de 1,50 m (um metro e cinqüenta centímetros)

junto a abertura de iluminação;

II - ter uma área mínima de 10,00 m2 (dez metros quadrados), para compartimentos de permanência

prolongada;

III - ter uma área mínima de 3,00 m2 (três metros quadrados), para compartimento de permanência

transitória;

DAS EDIFICAÇÕES PARA O TRABALHO

Artigo 32º - As edificações para o trabalho abrangem aquelas destinadas à indústria, ao comércio e à prestação de serviços em geral.

Artigo 33º - As edificações destinadas à indústria em geral, fábricas, oficinas, além das disposições da consolidação das Leis do trabalho, deverão;

I - ser de material incombustível, tolerando-se o emprego de madeira ou outro material combustível apenas nas esquadrias e estruturas da cobertura;

II - ter as paredes confinantes com outros imóveis, do tipo corta-fogo, elevadas a 1,00 m (hum metro)

acima da calha, quando construídas na divisa do lote;

III - ter os dispositivos de prevenção contra incêndio de acordo com as normas da ABNT.

Artigo 34º - Nas edificações industriais, os compartimentos deverão atender às disposições seguintes.

I - quando tiverem área superior a 75,00 m2 (setenta e cinco metros quadrados), deverão ter pé-direito

mínimo de 3,20 m (três metros e vinte centímetros);

II - quando destinados à manipulação ou depósito de inflamáveis, deverão localizar-se em lugar

convenientemente preparado, de acordo com as normas específicas relativas à segurança na utilização

de inflamáveis líquidos, sólidos ou gasosos.

Artigo 35º - Os fornos, máquinas, caldeiras, estufas, fogões, forjas ou quaisquer outros aparelhos onde se produza ou concentre calor, deverão ser dotados de isolamento térmico, admitindo-se :

I - Uma distância mínima de 1,00 m (um metro) ao teto, sendo essa distância aumentada para 1,50 m (um

metro e cinqüenta centímetros) pelo menos quando houver pavimento superposto;

II - uma distância mínima de 1,00 m (um metro) das paredes da própria edificação ou das edificações

vizinhas.

SANITÁRIOS

Artigo 37º- IV- Ter sanitários separados para cada sexo, calculados na razão de um sanitário para cada 300 m2 (trezentos metros quadrados) de área útil.

§1º - Nas edificações comerciais de área útil inferior a 75,00 m2 (setenta e cinco metros quadrados), é

permitido apenas um sanitário para ambos os sexos.

§2º - Nos bares, cafés, restaurantes, confeitarias e congêneres, os sanitários deverão estar localizados de tal forma que permitam sua utilização pelo público.

Artigo 40º - As edificações destinadas a escritórios, consultórios e estúdios de caráter profissional, além das disposições da presente Lei, que lhes forem aplicáveis, deverão ter, em cada pavimento, sanitários

separados para cada sexo, na proporção de um conjunto de vaso, lavatório ( e mictório, quando masculino) cada 70,00 m2 (setenta metros quadrados) de área útil, ou fração.

ESCOLAS

Artigo 37º - II- ter locais de recreação, cobertos e descobertos recomendando-se que atendam ao seguinte

dimensionamento:

a)local de recreação, com área mínima de duas (02) vezes a soma das áreas das salas de aula;

b)local de recreação coberto, com área mínima de 1/3 (um terço) da soma das áreas das salas de aula.

III - ter instalações sanitárias separadas por sexo, com as seguintes proporções mínimas :

a) um vaso sanitário para cada 60 m2 (sessenta metros quadrados), um mictório para cada 60 m2 (sessenta metros quadrados) e um lavatório para cada 60 m2 (sessenta metros quadrados), para alunos do sexo masculino;

b) um vaso sanitário para cada 50 m2 (cinqüenta metros quadrados) e um lavatório a cada 60 m2 (sessenta metros quadrados), para alunos do sexo feminino;

c) um bebedouro para cada 60 m2 (sessenta metros quadrados)

DOS TAPUMES

Artigo 48º - Sempre que se faça qualquer construção, reforma ou demolição, no alinhamento da via pública é obrigatória a construção dos tapumes antes de iniciar as obras.

§1º - Os tapumes ocuparão 2/3 (dois terços) dos passeios e altura terá no máxima 2 (dois) metros.

§2º - Além do alinhamento do tapume, não será permitida a ocupação de qualquer parte da via pública,

com materiais de construção.

DAS MARQUISES

Artigo 49º - Serão permitidos, de modo geral, marquises nos edifícios construídos no alinhamento do logradouro público, desde que mantida quanto possível, a continuidade na linha horizontal entre marquises subsequentes de uma mesma quadra.

§1º - As marquises não poderão receber guarda-corpos nem serem utilizadas para outro fim que o de

abrigo.

§2º - As marquises não poderão ocultar aparelho de iluminação pública e placas de nomenclatura dos

logradouros.

§3º - As águas pluviais oriundas das marquises, não poderão ser lançadas diretamente na via pública,

devendo serem captadas por dispositivos adequados, ou seja condutores pluviais.

§4º - Será obrigatória a construção de marquises em toda a fachadas, nos seguintes casos :

a) em qualquer edificação de mais de um pavimento a ser construída nos logradouros de zona comercial,

quando no alinhamento ou dele recuada menos de 4,00 m (quatro metros)

b) nos edifícios de uso comercial cujo pavimento térreo tenha essa destinação, quando construída no

alinhamento.

§5º - As marquises deverão ter largura mínima de 1,00 m (um metro) e máxima de 1,50 m (um metro e

cinqüenta centímetros).

DAS COLOCAÇÃO DE TOLDOS

Artigo 50º - É facultando a colocação de toldos nas fachadas das edificações situadas no alinhamento da via pública, a não ser que se trate de logradouros com regulamento especial.

§1º - A saliência desses toldos não poderá exceder a 2/3 do passeio com o limite máximo de 3,00 m (três

metros) e altura mínima de 2,40 (dois metros e quarenta centímetros) desde que sejam dotados de

dispositivos que permitam fechá-los periodicamente.

§2º - Em caso de toldos fixo estes deverão ter altura mínima de 3,00 m (três metros) em relação ao passeio sendo que os mesmos não poderão ter apoio no passeio público.

Aline Sanabria

Arquiteta Urbanista.

TAXA DE OCUPAÇÃO BÁSICA.

TAXA DE OCUPAÇÃO BÁSICA.

LEI COMPLEMENTAR Nº 205, DE 19 DE OUTUBRO DE 2012. Dourados MS

A TO é a relação percentual entre a projeção da edificação e a área do terreno.

Ex: residência de 60 m² em um lote de 360m² ( ocupa 16,66 % do lote)

T.O= 60/ 360x100= 16,66%

Na Tabela de Parâmetros Urbanísticos:  

Tabela ex: ACP I

 ( *) indica que no corpo da lei há algumas especificidades.

TOB*M – Taxa de Ocupação Básica mediante pagamento de Outorga Onerosa.

Além dos dados extraídos da tabela de Parâmetros Urbanísticos, deverão ser considerados os seguintes itens: 

-Na Área Especial de Centro (AEC) a Taxa de Ocupação Básica é de 80% (oitenta por cento) para os 02 (dois) primeiros pavimentos, e de 70% nos demais pavimentos, para todos os usos.

- Nas Áreas Central Principal I e II e Central Secundária I e II, na Área Especial de Serviço e Área Especial de Serviço I e na Área de Uso Misto Especial, a Taxa de Ocupação Básica é de 60% para os usos habitacionais, de 70% para os usos não-habitacionais para os 02 (dois) primeiros pavimentos, e de 60% nos demais pavimentos, para todos os usos.

- Nas demais Áreas Urbanas, nas ZEIS e ZEIUs e nos distritos, as edificações terão a taxa de ocupação básica de 60%, para todos os usos em todos os pavimentos.

- Na área de Interesse industrial a Taxa de Ocupação Básica será de 70% para os dois primeiros pavimentos, e de 60% para os demais pavimentos

- A taxa de ocupação para edificações verticais é de 60% a partir do 3º pavimento, com exceção da AEC que é de 70%.

- A taxa de ocupação para edificações verticais de 12 pavimentos ou mais será de 60% para todos os pavimentos, apenas para uso habitacional.

- Nas ZEIS e em todos os Conjuntos Habitacionais existentes até a publicação desta lei a taxa de ocupação é de 80%.

- A Taxa de Ocupação nas ZEIAs será de 5% para edificações destinadas a instalação de equipamentos públicos comunitários nos parques como banheiros, vestiários, quadra de esportes, entre outros, respeitando-se a legislação ambiental.

- A Taxa de Ocupação do subsolo poderá ser de 100% (cem por cento) do lote, desde que totalmente enterrado, abaixo do nível da calçada e assegurada a percolação da água no solo por meio de dutos ou outros canais que garantam a veiculação da água pluvial para o lençol freático.

Áreas não computáveis para a formação de índice de TO:

I - As áreas de subsolos destinados à garagem;

II - As áreas cobertas para garagens, quando estas tiverem caráter removível, como aquelas fixadas com elementos estruturais e de cobertura aparafusados;

III - As áreas descobertas como piscina, solarium, parque infantil, jardins e outros equipamentos de lazer ao ar livre, implantados no nível natural do terreno;

IV - Edificações como guaritas, canis, quiosques, gazebos, entre outras similares;

V - Pérgolas com até 05m (cinco metros) de largura;

VI - Marquises

VII - Beirais com até 1,50 m (um metro e cinquenta centímetros);

VIII - Sacadas e balcões com até 02m (dois metros) de profundidade, e com somatório de áreas inferior a 10% (dez por cento) da superfície do pavimento onde se situarem;

 As áreas não computadas para a identificação da taxa de ocupação como piscina, solarium, canis, quiosques, gazebos, abrigo removível de carros entre outras similares, deverão constar da apresentação dos projetos a fim de computar a Taxa de Permeabilização do Solo e outros parâmetros.

Aline Sanabria

Arquiteta Urbanista

MINHA CASA MINHA VIDA E SBPE

Você que está pleiteando financiamento para aquisição de imóvel e construção fique atento, essas dicas irão reduzir muitas correrias por informações.

- Após aprovação de cadastro junto à agencia Credenciada do Banco (Imobiliárias e Corretores), e  em posse dos valores do Financiamento e do Imóvel, você deverá contratar um Arquiteto ou Engenheiro para elaboração e aprovação do processo de construção junto ao município.

- O projeto aprovado, documentos pessoais, comprovantes de renda e documentação do imóvel serão solicitadas para apreciação do Banco. (trâmites junto à agencia credenciada).

- Após aprovação do financiamento e assinatura do contrato junto ao banco, será necessário averbar o mesmo na matrícula. Este processo é feito junto ao cartório do 1º Ofício.

- Para dar início da Obra você deve ter em mãos o Alvará de Construção, até o momento da assinatura do contrato você só possui o projeto aprovado. A emissão do Alvará acontece no momento em que anexa ao processo da prefeitura a matrícula atualizada com a averbação do contrato.

- Uma cópia do Alvará de Construção e Projeto Aprovado devem estar na Obra, para que evitar problemas com a fiscalização Municipal.

- Jamais inicie a obra sem o conhecimento do seu Arquiteto ou Engenheiro, é fundamental que ele oriente a mão de obra antes mesmo da locação da Obra;

- Fique atento se o projeto está sendo seguido na íntegra na obra, pois alterações sem o consentimento do responsável técnico, podem acarretar inúmeros problemas, como:

1. Trabalhos técnicos de criação no âmbito de Arquitetura e Urbanismo são intelectualmente protegidas e a violação de direitos autorais cabe indenização. 
2. O projeto foi aprovado conforme as leis municipais e alteração indevidas pode inviabilizar a obra, resultando em indeferimento da Carta de Habite-se.

- Após a conclusão da obra você necessitará da Carta de Habite-se, documento que comprova que a construção está em condições de Habitar. 

Como solicitar a Carta de Habite-se.

Para esta solicitação são necessários os seguintes documentos:

·       -   Cópia do Projeto Aprovado;

·       -   Cópia do Alvará;

·        -  Cópia da Declaração do banco;

·        -  Certidão Negativa de IPTU;

·        -  02 Fotos, sendo uma da fachada e uma que mostre o Passeio Público (calçada frente ao lote com piso tátil e árvore já implantada)

- A Carta de Habite-se e a Averbação da Edificação na matrícula são necessárias para a finalização do processo junto ao Banco, somente com esses documentos será  liberado o pagamento da última etapa da obra.

- As via originais do Projeto Aprovado, Alvará de Construção e a Carta de Habite-se devem estar em posse do proprietário e conservadas assim como a Escritura. Esses documentos comprovam que a edificação está regular junto ao Município.

Aline Sanabria

Arquiteta Urbanista.

Informações que você deve obter de seu Arquiteto e Urbanista.

Na hora de Contratar um Arquiteto seja prudente e não pense somente em valor de metro quadrado de projeto, você pode ter grandes chances de entrar em um tenebroso pesadelo.

Segue abaixo alguns itens que podem ajudar a identificar um bom profissional.

01. Tem registro regular junto ao Conselho de Arquitetura e Urbanismo? De acordo com a Lei 12.378/2010 para uso do título de Arquiteto e urbanista e para o exercício das atividades profissionais privativas correspondentes, é obrigatório o registro do profissional no CAU. Não basta apenas ter o diploma.

02. Qual vai ser a abordagem do projeto? 

03. Qual a disponibilidade para realização deste projeto? 

04. Que tipo de informação necessita que lhe seja fornecida? 

05. Quais os honorários? É uma proposta que engloba todos os projetos complementares ou só os projetos de Arquitetura e Urbanismo? Inclui a coordenação dos projetos complementares? Inclui assessoria técnica de execução de obra? Tem equipe qualificada para executar a obra? 

06. Além do projeto de Arquitetura e Urbanismo, que tipo de informações serão executadas: Desenhos técnicos como plantas, cortes e fachadas? Maquetes? Simulações tridimensionais? Memorial descritivo? Orçamentos e planilhas de custos? Cronograma de obras? Laudos técnicos?

 07. Qual o prazo estimado para cada fase de trabalho? Que serviços estão incluídos?

08. Que tipo de acompanhamento o Arquiteto e urbanista irá dar ao serviço? É com ele que vou tratar durante todo o período de trabalho? Se não, quem será?

 09. Possui empresa ou é profissional autônomo? Fornece nota fiscal ou recibo?

Referência: Contrate um Arquiteto- Sindicato dos Arquitetos do RS.

MUNICÍPIO DE DOURADOS INSTITUI PROGRAMA PARA REGULARIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES.

O programa irá permitir que obras concluídas e que estejam em desacordo com a Lei de Uso e Ocupação do Solo sejam regularizadas mediante isenção e/ou pagamento de outorga onerosa.

As edificações deverão atender condições mínimas de habitabilidade, higiene, segurança de uso e estabilidade, ter sido concluída até a data da publicação da lei, ser de alvenaria ou de material convencional, não estar localizada em rua ou área pública, dentre outras exigências.

O programa abrangerá:
* Edificações concluídas e identificadas na foto satélite de 2004- terão 100% de isenção de Outorga Onerosa;
* Edificações concluídas e identificadas na foto satélite de 2013- poderão ser regularizadas mediante pagamento de outorga onerosa de todos os parâmetros infringidos (até 30 de Dezembro de 2016);
* Edificações concluídas após 2013 e não identificadas nas imagens satélite poderão ser regularizadas mediante pagamento de outorga onerosa de todos os parâmetros infringidos (até 30 de Abril de 2016);
Para análise do pedido de regularização da edificação o interessado deverá apresentar:
- Projeto Arquitetônico com representação gráfica idêntica à obra edificada elaborado por profissional habilitado na área (Engenheiro ou Arquiteto);
- Laudo Técnico da obra elaborado por profissional habilitado na área (Engenheiro ou Arquiteto);
- 02 (duas) fotos, com data, coloridas da edificação sendo uma do imóvel e outra do seu entorno, comprovando as condições reais da data de protocolo de pedido;
- Certidão de Inteiro Teor com base no ano de 2013, emitida pela Secretaria Municipal de Fazenda e
- Documentos de exigência padrão do processo de Regularização;

“Hoje no município temos inúmeros casos de edificações comerciais que não possuem condições de funcionar legalmente por estarem irregulares, e este período será uma oportunidade única.”

Aline Sanabria
Arquiteta Urbanista